近年来,房地产企业被国家税务总局列为税务稽查的指导性行业。虽然企业事先已经进行了全面的自查,但仍存在许多涉税问题,给企业带来了不应有的涉税风险和损失。就企业所得税抵扣项目而言,企业自查的重点是什么,如何防范税务风险是企业税务会计中必须明确界定的问题。关键词房地产企业;所得税交易;扣除项目;涉税风险;企业能否依法纳税是税务局依法诚信纳税与税收博弈的结果。就房地产企业所得税汇算清缴扣除项目而言,明确涉税风险及防范措施具有十分重要的意义。

相应的“涉税风险与防范房地产企业所得税转换收益项目”也是一样的。企业税务会计不能忽视。一、房地产企业所得税汇算扣除项目的特别事项按规定区划分开发成本与期间费用、开发成本与销售成本的界限,是房地产企业在企业所得税汇算清缴中合理确认扣除成本费用使用范围的关键。因为,只有销售成本和费用符合税法和RE本期企业所得税可直接扣除监管费用。开发成本是指房地产企业在开发产品(如土地、房屋、配套设施、代理项目)竣工结算前实际发生的六项费用之和,包括征地拆迁补偿费、建设前期费、基础设施建设费、建设工程费等。

安装费、公用设施配套费和间接开发费。期中费用是指房地产企业本期实际发生的管理费用、财务费用和销售费用;销售费用是指房地产企业本期可销售面积单位工程成本和已销售面积确认成本,以及相应的国外出售的土地和房屋的天然气开发成本。(二)从房地产企业所得税交易中扣除的与税收有关的项目风险;(一)取得土地使用权支付的金额;(三)取得土地使用权支付的金额,是指土地使用单位通过招标、拍卖、拍卖等方式取得一定期限的土地使用权支付的金额。

坚持和同意。取得土地使用权出让金的纳税风险点为取得的土地使用权是否合法有效;土地使用权出让金和出让金的价格是否合理,取得合法有效的凭证;企业缴纳的土地使用权出让金是否与同一基准地价相符。同一期间的土地使用权价值;同一土地使用权的价值是否超过一项。开发项目中,配置比例明确,具体金额计算正确;土地使用权出让金是否包括关联方费用;期间费用是否计入土地使用权出让金;土地使用权出让金是否提取。预付款等:(2)征地拆迁补偿费;(2)开发用地(或开发用地)使用权的取得,除土地收购价外,还应向当地市政支付道路、水、电、气、热力、通信、管道铺设等建设费。

大型市政配套费、土地闲置费、土地使用费、契税、土地占用税、拆迁补偿费、拆迁补偿费。移民安置支出。征地拆迁补偿费的涉税风险点是企业是否实际缴纳了较大的市政配套费,包括红线外“三通一平”等建设费和管道铺设费;企业是否超额申报拆迁户数和拆迁补偿费。重新制定补偿标准,虚报拆迁补偿费清单;征地、拆迁、安置等实际支出是否存在明显超支现象;拆迁合同、拆迁补偿收据名册是否符合有关账目,以及被征地拆迁土地上发生的扣除项目是否由政府或其他方按照规定承担。

(三)建设前期费用;(三)取得土地使用权、开发权后的图书资料费、招工费、招标费、工程监理费、公证费、工程咨询费、工程规划费、设计费、可行性研究费、水文地质勘察、测绘、场地使用费和其他费用。E环节和一个层次”,临时开发项目发生在企业的前期开发阶段。小时设施费、预算编制费和其他费用属于施工前费用。建设前期费用的税收风险点在于实际支出和概算或建设前期费用计划是否明显异常、合理;建设前期费用是否虚报或未取得有效证据;土地开发成本是否未按规定扣除。

NCE是否有税收规定;是否有福利费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费,以及在此期间工程前期费用发生的广泛范围。由于扣除比例的限制,企业是否依法纳税,如广告费、商务招待费等(4)基础设施费;(4)在产品开发过程中,相关基础设施的建设不可避免地会产生一定的设备安装费。建筑物(包括供电、供水、供气、供热、排污、泄洪、通信、照明等)及道路、景观环境工程(包括环境卫生、景观绿化等)。这些实际成本,房地产企业应在开发成本-住房(基础设施)项目。

基础设施费的税收风险点在于各种基础设施费是否有合法有效的证明;是否有各种证据或其他企业的费用金额明显不合理;期间费用是否计入基础设施费或预收;是否属于商业施工图预算项目外和居民区红线内的统一管网工程费和园林费。环境工程费用。(5)配套设施费;(5)开发项目、停车场(库)、配电室(室)及设备、锅炉房(室)及设备、假山假水、水泵房(室、井)及设备、健身娱乐设施、公共厕所、消防用房及设备、公告牌、门卫室、会所、学校、商场、餐饮,与购房所在住宅区的建设相配套。

商店等各类公共建筑发生的实际支出,由企业在开发成本-住房(配套设施费)项目中收取。本办法所称配套设施,是指俱乐部、文化站、学校、商场、饭店、医院、银行等公共配套设施的支出,没有产权、收益权,不能无偿转让或者转为保留的固定资产。属于可以有偿转让的公共配套设施。配套设施费的涉税风险点在于各类公共配套设施费是否合法有效地出具凭证;多个开发项目的公共配套设施费是否与基础设施费分开、明细核算;期间费用是否计入当期费用。

n公共配套设施费或预付款;概算费用与实际费用之间是否存在明显异常和正当理由;转让或自用配套设施是否单独核算;是否混淆或不正确地划分为有偿转让成本。((二)配套设施和公共配套设施的成本,无偿不能转让,不能转为自有固定资产的。(6)建筑安装工程费开发项目开发过程中“建筑安装工程施工图”预算项目中的实际建筑安装费(含甲供材料)计入开发成本房(建筑安装工程)安装工程费)项目。与税收有关的建筑和安装成本的风险点如下。

以自营方式签订虚假单项合同的,非法取得发票,虚假增加建设和安保费用的;承包工程竣工后,工程决算费用与工程概算费用是否存在明显异常的;如有异常的,有关帐目与工程预算费用是否存在明显异常。施工合同是一致的、合理的,证据是合法的;是否利用关联方承包或分包工程,增加或减少施工和安全费用;是否按照合同支付预付款和预备费;是否向承包商提供材料。施工现场与结算供应材料的价格给施工单位,以抵消工程进度。自营项目所发生的劳务、材料、机械、其他直接费用和管理费,有合法有效证据的,是否按照规定进行会计、税务处理。

(七)开发间接费开发间接费,是指房地产企业独立核算单位为管理和组织开发项目而实际发生的现场管理费、融资费、资金、质检费等费用。开发间接费审计的重点是各项费用是否具有合法、有效的凭证;开发项目有多个,是否单独核算或完工前实际发生的成本是否直接分摊到相应的成本核算对象;开发间接费是否具有合法、有效的凭证;开发间接费是否具有合法、有效的凭证。应计入其他项目的应计入清算项目或计入其他企业的费用或期间是否发生费用;有金额明显不合理的各种凭证;是否预支开发间接费用。

(八)期间费用;(八)与税收有关的期间费用风险,是指未按照比例原则结转,混淆了成本核算的对象;各期间费用未依法取得合法有效的凭证,扩大了支出的范围和标准。期间;成本标的物完工前发生的利息由许多开发项目承担,但完工后不匹配。与相关成本对象相比,其总额计入当期收益;贷款合同条款不符合相关规定;从非金融机构(包括关联企业)取得的贷款不能提供与相关成本对象相同的金融机构贷款利率表。以预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数,并列出更多的管理费。

此外,广告业务宣传费、职工福利费、职工教育经费、企业招待费等未按规定调整。(3)房地产企业所得税减免项目风险防范房地产企业所得税减免项目风险防范房地产企业所得税减免项目是计算和扣减工资、职工福利、职工教育经费、工会经费、五险一金、广告宣传费和业务。严格按照税法的规定收取招待费。特别要注意预防和规范税前扣除项目或内容的个别纳税调整项目中的涉税风险。一是按自用开发产品(固定资产或无形资产)、存货开发产品和已售出的开发产品,分摊目前已完成开发产品(房屋或土地)的成本和费用。

其中,本期申报纳税时应扣除的仅为销售开发产品的部分负担,自用产品的应纳税成本按规定折旧或摊销;未销售开发产品的应纳税成本应申报。在企业实现对外销售的纳税期间依法扣除。(二)土地使用权出让金不得与同一地点、同一期限、同等级的开发项目有明显不同,否则必须有正当理由和有效证据。第三,实际施工前成本能够区分成本对象的,直接计入“开发成本-房屋(施工前成本)”科目;由两个或两个以上的成本对象承担的,按成本对象的“施工前成本”项目分摊。

达到某些标准。四是景观绿化费用不是公共配套设施费,年末不能提前筹集;建设和安保工程施工图预算项目中的类似支出不能作为基础设施费;基础设施费的开发费用应当预提。按规定扣除。第五,开发产品所附地下室、停车位等附属设施是否应划拨到开发产品的成本项目中,应参照开发项目所在地政府有关法律、法规对产权归属的具体规定。第二收入。企业将产品开发所附的地下室、车位等附属设施作为经营性项目使用的,除独立核算外,还应当按照规定缴纳一定数额的地价差额和人民防空工程费用。

六是根据建设单位已完工程进度和工程价款结算单及其应支付的工程款,扣除工程预付款和甲供材料后,支付工程进度款,办理工程结算,预留工程款。工程款,最终工程款支付给建设单位。第七,在计算项目基数正负时,已计入开发成本的借款费用不包括在内。八是超标准收取的利息,超标准支付的广告业务宣传费、福利费、职工教育费、业务招待费,并根据实际情况调整纳税额。第九,每一期间的成本必须有合法、有效的证据,成本标的完成前发生的利息必须按比例计入相关成本标的,成本标的完成后发生的收入应当及时计入当期收益;借款合同的条款为:必须符合有关规定,可以向非金融机构(包括关联企业)提供贷款。

”金融机构同期同类贷款利率说明”。超过金融机构同期同类贷款利率支付的利息,依法纳税调整。此外,还检查广告业务宣传费、员工福利费、员工教育经费和业务招待费是否符合规定。参考文献1国家税务总局。《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发200931号)Z.2009。2。王宝田,王云。房地产企业所得税风险与防范交换收入项目J.国家经营状况,2013(40)..。